随着一季度《政府工作报告》的发布，2023年的中国经济预期增长目标设定在了5%左右，扩大内需和全力拼经济成为总基调。中国经济社会的发展在2023年不再受到疫情的袭扰，但疫情给企业带来的阵痛却非短期内能够抚平。企业经营尚待恢复，亟待政府的关注和扶持，减税降费和产业扶持就是最直接有效的举措。

政策的传导需要时间，企业预期调整需要时间，市场信心恢复和实际需求落地也需要时间，而这个滞后的时间差也会是2023年北京办公楼市场最艰难的时期。

(资料图)

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市场需求

1）办公楼市场

截止到今年一季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量再度转负，达到-6.1万平方米，主要集中在中关村和CBD子市场，分别为-3.3万和-2.2万平方米。在本季度核心甲级市场无新增供应的情况下，空置率环比上升0.9%达到16.9%，净有效租金环比降低0.7%至328.8元每月每平米。

丽泽市场本季度实现了1.6万平米的去化，依然是市场唯一的热点区域，这是丽泽商务区连续9个季度持续去化，其空置率环比下降1.6%至35.1%，净有效租金保持稳定。本季度望京酒仙桥和中关村的甲级写字楼市场租金降幅较大，环比降幅分别达到2.5%和1.4%，其中望京酒仙桥同比去年一季度降幅达到13%。

乙级市场依然没有出现复苏态势，本季度净吸纳量约为-10万平米，其中中关村子市场单季度空出4.4万平方米。

2）产业园市场

产业园市场本季度出现需求恢复，净吸纳量转正为3.7万平方米，核心成熟产业园市场依然表现不振。上地子市场净吸纳量已经连续五个季度为负，净吸纳量本季度降幅有所收窄，达到-2.0万平方米。

目前产业园的需求主要集中在租金相对便宜的子市场，超过1万平米的大宗租赁成交的净有效租金多集中在90-130元每月每平米。

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市场活跃度

通过抽样调查分布于北京核心区域不同子市场的50栋甲级写字楼在最近两个季度的带看量表现，全部项目平均月度带看量从去年四季度一个月大概6-7组快速恢复到今年一季度的18-19组。一季度带看量的高峰集中在春节后的2至3周左右的时间，此后3月左右带看量又出现了不同程度的下滑。

带看量的快速恢复一方面是疫情消散，市场进行正常的商务租赁活动；另一方面，去年12月北京几乎处于疫情封控状态，之后又恰逢春节假期，因此市场累计的带看需求在春节后得以释放。

然而，就算个别项目带看量恢复到一个月40-50组，也只是恢复到其正常市场环境下70%左右的水平。从带看量后续出现不同程度的下滑可以看到整体市场活跃度依然不稳定，需求的恢复强度依然不强。

结合带看量和净吸纳量的数据，我们认为现在市场处于租赁活跃度提升，但成交转化率极低的市场环境，这也一定程度上体现了楼宇业主和企业租户在租金和租赁成本上存在一定预期差距。

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市场预测

需求端的强度将决定整个甲级办公楼市场未来的走势，其中疫情影响、企业预期和扩张意愿、租赁策略和头部大厂退租又是影响整个需求侧表现的四个核心因素。如果2023年市场需求如期恢复，则以上四点需要出现积极改善。

从一季度的市场表现来看，疫情影响基本消散。随着经济增长稳步恢复，助企纾困政策的不断发酵，企业信心将逐步改善，其扩张意愿也会逐步增强。随着宏观经济和企业报表的不断修复，企业的承租能力也将增强，更有利于成交转化率的提升。由于政策效果的滞后性，这些变化大概率会在今年下半年出现明显改善。至于第四点，即头部互联网大厂退租的影响，将会贯穿整个2023年。因此高力国际认为全年需求侧的表现大概率是结构性的温和复苏，不太可能恢复到疫情前的净吸纳量水平。

如果新增供应项目未能如期入市，退租现象得到缓解，新增需求稳步恢复，年度市场空置率预计不会突破2020年19.4%的前期高点，反之则空置率创新高。

随着核心产业办公面积调整在2023年结束，2024年的整体甲级市场才有可能重新回到去化周期。2023年的市场主旋律是，在总需求不足的前提下，如何降低业主和租户的租金预期差距，这也是市场实现成功去化的关键。

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