本报综合报道 在近期上市银行陆续召开的2023年中期业绩会上，存量个人住房贷款利率调整成为市场各方关注的话题。对此，多家国有大行表示，本周内针对存量房贷利率调整，国有大行集体或有实质性动作。

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从金融监管部门释放强烈信号，到金融业界密集发声部署，存量房贷利率下调已箭在弦上。

多家银行回应存量房贷利率调整

从目前的房地产市场表现来看，国家统计局数据显示，今年前7个月，商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%；商品房销售额70450亿元，同比下降1.5%，其中住宅销售额增长0.7%。

而8月份以来，市场继续低位调整。根据中指数据监测，8月份前两周全国重点50城商品住宅周均成交面积较7月份周均下降16.2%，较去年同期下降29.3%。

对于人民银行明确指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率一事，8月29日下午，农业银行副行长林立在该行中期业绩发布会上表示：“在有关政策方案明确后，我们将抓紧制定具体的操作细则，会尽快完善好合同文本的准备，做好系统衔接。”

8月28日，招商银行行长助理兼董事会秘书彭家文在招商银行2023年中期业绩交流会上表示：“存量房贷利率下调势在必行。目前我们已经制定了相应的预案，但还没有最终的方案。”

中信银行管理层在此前召开的2023年半年度业绩发布会上表示，将密切关注监管导向和市场动向，已对行内业务情况进行及时梳理和分析，对可能发生的业务调整已经做好了预案。

建设银行管理层在8月24日举行的2023年中期业绩发布会上表示：“现在监管部门的具体细则还没出来，各家银行也在沟通。”

华夏银行行长关文杰也表示，该行将在监管部门指导下，密切关注市场动向，有序推进后续相关工作。

部分银行期待“因城施策”

此前，人民银行连续发声推动商业银行调整存量房贷利率，并提出“指导商业银行依法有序调整”等要求。但由于商业银行相关业务规模、占比、原利率水平存在一定差异，因此在落实过程中也需要梳理并解决一系列问题。

据悉，银行的存量房贷利率调整项目启动涉及公司部、个金部、数据中心、测试中心、软件中心等部门，需多部门进行协同。

“基于目前掌握的信息来看，同业各行对政策的理解不尽相同，实际操作需要考虑到对客户政策的一致性，也要考虑各地区域的差异性，以及利率调整力度等诸多因素。比如说，从客户角度看，各银行按照相当的标准执行，更有利于提高公平性，也有利于降低客户舆情。但是从区域情况来看，历史上地产政策是因城施策的，各地区按揭贷款利率差异也比较大，存量利率调整确实比较难实行‘一刀切’的管理政策。”中信银行副行长谢志斌表示，从调整力度来看，也需要兼顾银行实际承受能力。

对净息差影响可控

从目前来看，存量房贷利率调整势在必行，业界也对存量贷款利率调整对银行业净息差的影响进行了展望。按照一些主流券商研究机构的估算，按揭利率每调降10个BP（基点），对全行业净息差的影响大概是0.9个BP至1个BP。

不过一些商业银行表态称，影响总体可控。据悉，中信银行现有按揭贷款规模大概9500亿元，其中存量利率高于新发生利率的规模占6000亿元，所以这些按揭每降低10个BP，将会影响该行贷款收益约6亿元，影响净息差0.8个BP。

中信银行管理层对此保持谨慎乐观，并表示后续将结合同业执行尺度以及市场变化情况，积极落实监管要求，履行社会责任，兼顾好业务发展与客户经营的平衡。

招商银行内部也做了测算，据彭家文介绍，招行总体分了三种情景来测算：乐观情景、中性情景和不利情景。从测算的结果来看，总体还是可控的，“应该还在我们的掌握之中”。

“当然不要一味地看到负面的影响，我个人判断存量房贷利率的调整也有其正面影响。”彭家文表示，第一，存量房贷利率下调的背景是因为提前还贷的量比较大。随着存量房贷利率的下调，整个住房贷款的提前还贷因素会有一定程度的消化，反过来会带来房贷量的增长；第二，随着存量房贷利率下调，一定程度上会增强客户黏性，会使银行对客户的经营进一步加深，从而对零售业务增长有利。因此，不能光看对短期财务的不利影响，长期来看也有其有利的一面，接下来招行会稳妥实施。

林立也表示，存量房贷利率调整有利于减轻部分存量贷款客户的财务负担，也有利于商业银行平滑提前还贷压力，有利于平稳经营。

如何既让广大借款人受益，又最大程度降低对银行的影响？招联首席研究员董希淼表示，需要综合考量、有序推进。考虑到银行近年来持续向实体经济让利、利润增长压力较大，调降存量房贷可阶段性实施。与此同时，监管部门可引导银行降低存款利率，进一步压降负债成本，延缓息差缩窄、盈利下滑等压力。此外，人民银行还可对因存量房贷利率下降较多、影响较大的银行，通过额外的定向降准等措施予以支持，提高银行降低存量房贷利率的主动性。

更多利好政策持续释放

8月30日，广州正式官宣放松“限贷”，打响了一线城市楼市政策优化“第一枪”。

广州市人民政府办公厅30日发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》指出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

中指研究院市场研究总监陈文静解释称，“认房又认贷”一般指有过购房贷款记录，再购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套，而二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费均明显高于首套房，阻碍了改善住房需求进入市场。

易居研究院研究总监严跃进指出，此次广州政策的重要含义在于，当前一线城市在此类政策方面的落实节奏较慢，而广州是一线城市首个出台政策的，这就意味着一线城市在这个政策上真正做了松绑。其将会促使其他三个一线城市近期加快政策出台，以更好落实“认房不认贷”的政策内容。

严跃进表示，这是2017年以来一线城市政策放松力度最大的政策，充分体现了一线城市供求关系发生了重大的变化。“此类政策出台，客观上有助于稳定市场预期。这说明一线城市政策放松是必然的，也对于全国市场有非常好的预期引导作用。其次，对于广州市场影响非常大，其客观上直接降低了首付比例和房贷利率，对于刺激购房需求具有积极的作用。”

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